目次
田中洋一氏（以下、田中）：代表取締役社長の田中です。本日はみなさまご多用中のところ、ご参加いただきありがとうございます。また、Web参加のみなさまにも重ねて御礼申し上げます。
今回は昨年度2025年3月期の決算説明と、中期経営計画を立ててから3年が経過し、新しいところに入っていきますので、それについても多少触れたいと思います。よろしくお願いします。
それでは、目次の内容に沿って、まずは2025年度の3月期の決算説明と、中期経営計画についてご説明します。
2025年3月期 連結損益計算書概要
昨年度はその前の年度に比べ、減収減益で落着しました。この大きな要因の1つは、みなさまもご承知のとおり、建設コストが全国的に上昇し、それに伴って販売価格が上がったということです。それにより、お客さんのマインドも「どうしようか」という少しためらう傾向が出てきて、販売ペースが落ちました。
もう1つ、これは弊社の悪い特徴なのですが、下期、特に第4四半期に案件が集中するという傾向があります。昨年度は特に顕著でした。
そうすると、どうしても落ちているお客さまのペースからすると、竣工完売が難しいような案件が出てきます。そのような案件が第4四半期に集中すると、竣工在庫は年度末竣工在庫となり、引き渡しが遅れることで減収減益の大きな要因となります。
数字としては、売上高308億8,300万円、経常利益が7億6,500万円、以下スライドに記載のとおりです。前期比で売上が約10億円のビハインド、期初の予想比では売上は60億円以上のビハインドという結果になっています。
また、1株あたりの配当も前年度の18円に対し、この6月の株主総会のご承認後になりますが、14円と、減収減益減配という決算状況になりました。
2025年3月期 セグメント別損益概要
セグメント別でも同様の状況です。主因としては不動産販売事業、弊社の主力事業である分譲マンションの分譲事業は、引き渡し戸数で目標に未達の物件が多かったため、そちらの売上高で約10億円、セグメント利益で約4億円以上のビハインドとなっています。
逆に、不動産賃貸・管理事業、これはマンション管理、ビル等の管理、ならびに賃貸資産としてはオフィスビルが3棟と今稼働している賃貸マンションが8棟ありますが、そちらの収益は増収となりました。しかしながら、主力事業のマイナスを打ち返すには至らなかったという様相です。
2025年3月期 連結貸借対照表概要
バランスシートです。一目瞭然ですが、流動資産の2つ目の販売用不動産が、27億3,800万円から68億2,400万円と、前年同期比で約40億円増加しています。これが竣工在庫の増加分です。
その下の不動産事業支出金は、193億6,300万円が234億3,600万円で、約40億円増加しています。これは竣工前の仕掛不動産です。こちらは絶好調とは言わないまでも、順調に仕入れが進んでいます。
また、固定資産は主に賃貸マンションですが、こちらも取得が進んで、8億6,500万円の増加となっています。
2025年3月期 連結キャッシュフロー計算書概要
連結キャッシュフローです。これも非常にわかりやすく、分譲マンション事業を中心とした営業キャッシュフローで76億1,000万円、賃貸マンションを中心とした投資活動によるキャッシュフローで9億6,900万円を使い、それにあたる財務活動、いわゆる調達で81億4,200万円、その他の増減でほぼバランスしています。
2026年3月期連結損益及びセグメント別損益 予想概要
2026年3月期連結損益及びセグメント別損益の予想概要です。売上高が308億8,300万円から460億円と大幅増収を見込んでいます。一方で、営業利益、経常利益では、微増ではありますが、ほぼ横ばいとなっています。
後半の中期経営計画でお話ししますが、本年度の位置づけとしては、大幅に増加した竣工在庫を今年度で売りきって、次のステップに向けて財務的に体質を強化しなければいけないと考えています。
そうは言っても、しっかりした利益を出していかなければいけません。この460億円のうち、ある程度の部分は在庫として残ったものの販売による売上となりますが、そのためには広告費やその他販売費をある程度積んで、しっかり売っていかなければいけないと考えています。
売っていくための費用を積んだ結果として、ここは少し保守的に見て大幅増収、利益レベルはほぼ横ばいとしています。
配当については、また後ほど付言しますが、今回の6月のご承認を得ての14円に対し、次の期は16円ということで、配当性向はしっかり取っていこうという方針に定めています。
当社の収益構造
毎回お伝えしていますが、当社の収益構造です。昨年度ほどではないのですが、今期も収益は下期、第4四半期に寄っています。
ここ数年、このようにしようと思ってなったわけではなく、建築コストの上昇と同様、人手不足によりゼネコンの工期が延びていることが原因です。
さらに、どのゼネコンも、現場所長クラスの人材が潤沢にいるわけではありません。そのため、その現場所長が弊社や他社の物件も含めて竣工し引き渡して体が空かないと、次の物件に着手できないということが繰り返されています。そのように、それぞれの工期がまた延びていくと、着工時期がどうしても遅れてしまう現象が起こっています。
我々としては年度の決算がありますので、なんとか年度内に収めていきたいということが相まって、このような結果になっています。
これも後述しますが、上期の竣工物件が4割程度ないと、決算のばらつきが大きくなるなということは身にしみて感じます。卑下した言い方になり恐縮ですが、昨年度は第1四半期、第2四半期、第3四半期と赤字が膨らんでいって、第4四半期で黒字を出していますが、その黒字についても3月に下方修正を出した結果です。このことは、株主・投資家のみなさまから見ても、「しっかりやれよ」と思われるということは、非常に痛切に感じています。
これを改善していくためには、上期の竣工を増やしていき、中間期に黒字化するということが大事かと思います。
ただし、不動産販売事業はリードタイムが2年ぐらいかかりますので、今すぐにはできません。正直にお伝えすると、今年度と来年度の物件ラインナップはすべて、ほぼ確定していますので、これを改善できるとすると2027年度からということになります。そこに向かってしっかり取り組んでいきたいと思っています。
2026年3月期第2四半期 業績予想概要
今年度第2四半期の業績予想です。当年度についても先ほどの傾向は変わっていませんので、中間期は赤字体質ということです。
マンション市場動向
マンションの市場動向です。、マンションといえば東京、首都圏という向きが多いと思うのですが、全国の5万戸、6万戸、7万戸に対し、地方の戸数はだいたい1万5,000戸から2万戸でそこまで多くありませんが、実は安定しています。
マンション市場動向
スライドは少し長いタームで、年度ではなく暦年のエリア別供給戸数をグラフ化したものです。
赤、オレンジのラインが首都圏です。2015年の4万449戸から始まって、2024年は2万3,003戸と、実は4割減少しています。そのほか、近畿圏、東海・中京圏ではほぼ横ばいですが、その三大都市圏を除いたエリアが青い折れ線グラフです。
2020年の新型コロナウイルス流行時にはジグザグしているものの、三大都市圏を除いたエリアは長期的にわりと安定しています。マーケット規模感をざっくりつかむとすれば、実は近畿圏ぐらいのマーケットが三大都市圏を除いたところではあるということです。
東京一極集中という話がありますが、分譲マンションの世界では、東京への供給戸数ベースの集中はピークアウトしており、相対的ではありますが、その他のエリアが増えています。
「人口減で地方はどうなるのか」とよく質問されるのですが、このような実数にも表れていますし、地方都市ほどコンパクトシティ化を進めていかなければいけないという流れにあるのは間違いないと思います。
また、地方中核都市はだいたい人口が減少、世帯数が微増から横ばいです。また、全都市を調べたわけではありませんが、今の市はけっこう広いですから、同じ市内でも町・丁目の移動までを含めると、同市内の郊外から真ん中へという動きは非常に大きな流れになっています。
さらに、大きな中堅都市では全国平均と同じように1世帯あたりの人数が2人強ぐらいで、同市内の特に人口が集中しているエリアの世帯あたりの人数は1.5人を切る都市もあります。傾向としては、同市内の中心部に1世帯あたりの少ない人数の住み替えが、それだけ進行していると見ています。
2025年3月期 竣工物件（実績）
この3月に竣工した物件についてです。2025年3月期の結果ですが、スライドに記載のようなラインナップとなっています。賃貸物件が2つ稼働しています。新たな進出都市は越谷市、上尾市、米子市の3都市です。
2026年3月期 竣工物件（予定）
竣工予定物件は、全部で18物件、持分戸数845戸、戸数ベースで首都圏が16パーセント、地方圏が84パーセントです。初進出都市はスライド左側に初進出と記載されている春日部市などですが、物件名称の横に、「ZEH-M Oriented」「低炭素建築物」「コンパクト」と記載されているものがかなり増えていることがわかると思います。
時代の要請として言われる「ZEH-M Oriented」、そして「低炭素建築物」というのは簡単に言うと太陽光発電パネルを設置して電気を作っていこうということですが、こちらが増えてきて、これは今後、我々が業界で生き残るためには必須かと考えています。
これは時代の要請があるからこそというだけでなく、これから金利がある時代になってくるという観点からも重要になると思っています。
このようなものが付いていることによる金利の多少の優遇や、大きいのは住宅ローン控除枠の拡大につながるということがあります。そのような意味では、金利は上がってきますが、このようなものを付加させることによって、少しでもお客さまの買いやすいものを作っていかなければいけないのではないかと考えています。
そこに大きくお力添えいただいているのが九電工です。こちらも「九電工JV」「九電工技術提供」と記載がありますが、連携して取り組んでいくというところです。
もう1つ、「コンパクト」という表記がありますが、これは投資用のコンパクトを行うという話ではなくて、実需のコンパクトです。イメージとしては、30平米台の1LDKから50平米台の2LDKというようなことです。
先ほど、市中心部の世帯あたり人数が減っているとお伝えしましたが、これは若い人だけではありません。ミドル、シニアについても単身の方が増えています。
少し前のデータですが、未婚率が男性で31.9パーセント、女性で23.3パーセントです。つまり、男性の3人に1人、女性の4人に1人が独身という時代になっています。
少子高齢化をなんとかしなければいけないという国策から外れた話になるかもしれませんが、それが良い、悪いという話ではなく、現実としてこのようなことが起こっています。
このような人たちはかなり多様性がありますので、例えばお年を召してリタイアぎみで、奥さまと2人で「広い戸建てに住んでいてもいい」という方もいるかもしれませんが、これから人生30年、40年を楽しむということになると、地方中核都市の中心部の2LDKに買い換える、あるいはキャッシュリッチですので、単純に買うことができる人たちです。
もっと若い世代でも、「当分賃貸でいい」という方がある年代になると「一生賃貸でいいのか」と考えて、「やはり自分の家を持ちたい」という流れも出てきています。これはまだ増えていくと思います。
実感として、このコンパクトの実需がわりと浸透している都市もありますし、まだまだ浸透していない都市もあります。
まだまだ浸透していない都市においても、コンパクトの実需がこれから増えることは間違いないと思います。このようなところには今後期待できますので、しっかりと力を入れていきたいと思っています。
前中期経営計画期間のトピックス
駆け足になりますが、中期経営計画について少し触れます。前回の2022年から2024年の3年計画では新型コロナウイルスがありました。また、直近では金利が上昇しています。
地政学リスクは国際情勢のことですが、やはりお客さまからするとこれからどのようになるのだろうというようなことで、インフレについてはまさに今の米価の高騰や、大きなところでは建築費の上昇等があった3年間だと思います。
弊社の状況としては、九電工とのマンションブランド「クレアネクスト」の立ち上げがあり、これからの環境ひいてはお客さまが買いやすくするためにデベロッパーにできることということで「ZEH-M Oriented」・低炭素建築物認定へ取り組み、またコンパクトシリーズを立ち上げました。
また、四国支店を新設して全国7拠点となりました。譲渡制限付株式報酬制度の導入も行いました。
長期経営計画（2022〜2030年度）の主要な取り組み方針
2022年度から2030年度にかけての長期経営計画の主要な取り組み方針です。
まず1つ目の新規エリアへの進出は継続していこうと思います。出ればいいという話ではなくて、首都圏や近畿圏を牽引者として、マンション市場というのはまったく同じではないのですが、様相としては後追いでくるということから、1万5,000戸から2万戸のある程度しっかりしたマーケットがある地方都市への進出は継続して行っていきたいと思います。もちろん首都圏には進出しないというわけではありません。
2つ目として、大型物件・複合型物件への積極的な参画ということを掲げていました。この全体的な方針はまだ変えてはいませんが、案件の選定やアライアンス先とのやり取りは慎重にしなければいけないかと思っています。
わかりやすく言うと、例えば、首都圏の中野サンプラザのような話もありましたが、特に地方圏の再開発、いわゆる大型案件の再開発のようなものを念頭に置いていました。しかし、やはり建築費の上昇があってうまくいっていないということもありますので、これは、何でもいくということではなく、もう少し慎重な色合いがあるのかと思っています。
3つ目の安定収益源の拡充は、管理案件や賃貸保有ですが、これは少しペースダウンかと考えています。賛否両論があるのかもしれませんが、この3年間に起こったことを見ていると、リート、ファンドを中心とした最終的な受け口の投資力が旺盛だとすると、我々は自社で長期保有する固定資産としての賃貸マンションを伸ばしていこうと思いますが、世の中では、そのようなプレイヤーがどちらかというとマイナーになってきています。
賃貸物件を仕上げて、それをリート、ファンドが欲するキャップレートで下ろすというプレイヤーが多くなっていますので、どうしてもそこのキャップ競争にはついていけません。したがって、数を追うというよりも初期の目的である安定収益ということで、ペースを落としながらも、しっかり利回りを取っていこうという考えです。
少し脱線しますが、そのようなリート、ファンドの全員がそうだというわけではないですが、取得する主なポートフォリオエリアは大都市圏、特に首都圏に寄っていますので、そのような意味では地方中核都市等ではまだまだやりようがあります。そこに、当社の強みを活かしていきたいと思います。
4つ目の環境配慮・多様な付加価値への取り組みについては、さらに積極的に進めていかなければなりません。待ったなしで、そろそろ次の厳しい制約が出てくる可能性もあるかというくらいの危機感を持ち、しっかり食らいついていきたいと思います。
前中期経営計画の振り返り（I）
スライドのグラフのうち、青い縦棒が計画値、黄色が実績です。また、左側のグラフのとおり、売上高と分譲供給戸数は少しビハインドしてきています。
営業利益のペースが落ちたことについては、引渡戸数が計画を下回ったこともあり、2023年度までは目標の4.6パーセントに対して実績は5.3パーセントと上回っていましたが、2024年度は目標の4.9パーセントに対して実績は4.0パーセントと下回っています。
前中期経営計画の振り返り（II）
自己資本比率については、一時期は30パーセントを超えましたが、総資産が増えたため現在は20パーセント強に落着しています。また、ROEについては、利益水準が減少しているため、4.9パーセントまで落ち込んでいます。
前中期経営計画の振り返り（III）
進出都市数は、ペースを保っています。
前中期経営計画の振り返り（IV）
賃貸供給戸数です。先ほどご説明した部分もありますが、現在はこちらもペースが伸びていません。
後述しますが、2030年度の目標戸数を1,100戸としているものの、さすがに厳しい上に、このような数値をとりにいけば物件のリスクが膨らむため、少しペースダウンすべきだと考えています。
九電工と資本業務提携契約締結（2021年6月）
九電工との資本業務提携についてのおさらいです。新たなトピックとしては、2025年10月から、九電工はクラフティアという社名に変更されることがリリースされています。
前中期経営計画の振り返り（V）
10月からクラフティアという社名になる九電工グループとの提携が進んでいます。エリア戦略とも重なりますが、おかげさまで九州でのプレゼンスはだいぶ増えてきたのではないかと感じており、しっかり進めていきたいと考えています。
一方、スライド右上の大型物件・複合型物件への積極的な参画についても取り組みたいのですが、少し慎重に考えています。
新中期経営計画の方針
1つ目は、外部環境変化への対応についてです。売上高目標は維持しつつ、2030年度の分譲戸数目標を見直します。1,100戸を目標に掲げていましたが、1物件あたりの価格が上がっているため、1,000戸に変更します。こちらについても、後ほどご説明します。
2つ目の四半期利益の平準化については、上半期竣工数割合を上昇させます。4割以上を目標とし、2027年度から見ていきます。
新中期経営計画の取り組み ①ー1外部環境変化への対応
建築費についてざっくりとご覧いただくと、2015年度の指数を100とすると、2024年度は130となります。2020年頃と比べても、約20パーセント上昇しています。
特効薬はないと思っていますが、用地選定、ブランド戦略、あるいはZEHなどを取り入れて、1物件ごとのパフォーマンスを上げていくことに一層注力します。
賃貸マンションの家賃相場も上昇しています。こちらはキャップレートが低下したことに加え、当然ながら建築費が上がっています。
とはいえ、既存マーケットの勝負になることから、我々が得意とする首都圏でも賃貸マンションを2棟ほど持っていますが、地方のほうが強くなるのではないか、というイメージをなんとなくですが持っています。
新中期経営計画の取り組み ①ー2外部環境変化への対応
環境配慮・多様な付加価値への取り組みは、かなりのペースで進んでいます。2023年度の「ZEH-M Oriented」は、当社に物件がなく0パーセントでしたが、2024年度は2割まで増加しています。
2025年度には7割程度のZEH・低炭素を付加した案件を提供していきます。2030年度までに100パーセントと記載していますが、この計画よりもさらに早く取り組んでいくべきと考えています。
新中期経営計画の取り組み ②四半期利益の平準化
こちらも繰り返しになりますが、スライド左側に四半期ごとの累計営業利益を記載しています。
また、スライド右側に記載のとおり、2020年度と2024年度の上期竣工割合は10パーセントでした。要するに、9割が下期となっています。赤字、赤字、赤字、黒字となっているため、見え掛かり上ではありますが、企業としてはしっかりと平準化していかなければなりません。
そのためにも賃貸マンションなどを始めていますが、なかなかペースが上がらず、時間がかかります。すぐにできることとしては、2027年度から上期の竣工戸数割合を上昇させます。
また、見え掛かりだけでなく、竣工した後に仮に在庫が残ったとしても、販売期間を十分に確保することにより、年度内に完売させる手法が取れることから、この取り組みが実現すればだいぶ世界が変わってくるのではないかと考えています。
新中期経営計画概要
2024年度の決算については、ご説明のとおりです。2025年度についても先ほど触れましたが、売上高は大幅な増収、利益はほぼ横ばいまたは微増を見込んでいます。
これらの数値に向けてしっかり進めながら、2026年度あたりからは取り組みを結実させていき、2027年度には売上高440億円、営業利益率4.8パーセント程度になることを計画しています。
昨年度を含めた3年間は、経常利益が10億円を下回ると見ていますが、2027年度では10億円を超え、なおかつROEも7パーセントを超えていきたいと考えています。そのためにも、先ほどご説明した施策をとっていきたいと考えています。
新中期経営計画推移（今後計画）（I）
先ほどお話しした2030年度の分譲供給戸数および売上の目標について、従来は1,100戸程度、450億円から470億円を掲げていましたが、これを1,000戸、500億円に若干修正しています。
営業利益については、もともと33億円から38億円だったところ、30億円から35億円を目指します。営業利益率については、7パーセントから8パーセントはまだ少し背伸びしているため、まずは6パーセントから7パーセントに持っていきたいと思っています。
新中期経営計画推移（今後計画）（II）
こちらのスライドが、一番大きく変わったところです。賃貸供給戸数については1,100戸の目標を掲げていましたが、700戸という現実的に達成できるレベルに引き直したいと思っています。
新中期経営計画推移（今後計画）（III）
自己資本比率は31.4パーセントを近年のピークとして、現在は20パーセント強となっています。こちらについて、20パーセントから30パーセントのラインでしっかり維持していきたいと思っています。
一番大きいのは、ROEです。弊社の資本コストは7パーセント程度と見ており、ROEはこれを上回るように、3年目の2027年度には7.1パーセント、2030年度の目標は10パーセント以上を掲げています。
ROEについては、いったんしゃがみますが、2030年度目標を変更せずリカバーしていきたいと考えています。
新中期経営計画の取り組み ③ー1資本コストや株価を意識した経営
同じような話ですが、株価が上がっていないことについては、先ほどの四半期決算のブレや、当然収益性をしっかりと認識し、ROEも含めて対応していく所存です。
新中期経営計画の取り組み ③ー2資本コストや株価を意識した経営
こちらのスライドは、ざっくりとキャッシュアロケーションの概要について記載しています。
新中期経営計画の取り組み ④利益に連動した株主還元
こちらは、今後少し打ち出したいところです。スライドには、弊社の配当の歴史を記載しています。
2012年度の年間配当2円から始まっていますが、それ以前はリーマン・ショックの影響で無配でした。以降は増配を重ね、2023年には年間配当18円まで増えていきましたが、実は当時の配当性向は19.0パーセントでした。
今回は減配となりますが、配当性向は27.0パーセントです。2025年度の予算は年間配当16円、配当性向30.7パーセントとなっています。配当性向30パーセントを目途に、株主還元を実行していきたいと考えています。
SDGsへの取り組み
こちらは、SDGsへの取り組みとして実施している内容です。
人的資本への取り組み
昨今、人的資本への取り組みが関心事になっています。弊社の社員は100人程度のため、各指標に比較的ばらつきありますが、このような点も意識して取り組んでいきたいと考えています。